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我國“十四五”規劃綱要針對“優化提升超大特大城市中心城區功能”提出，堅持產城融合，完善郊區新城功能，實現多中心、組團式發展。目前產業發展的空間格局是都市圈與多中心同步發力，產城融合、公募REITs等成為其重要推動力。

2021年上半年產業相關政策

資料來源：國新未來科學技術研究院整理

6月10日，銀保監會主席郭樹清在陸家嘴金融論談上提出：那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機會發家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。這意味著地產政策將繼續堅持“房住不炒”的定位。

從房企融資來看，5月房企融資額1331億，自3月來持續下降，同比降16%，環比降20%；平均利率5.7%，環比升0.3個百分點。其中綠色債券由于融資成本低、政策支持力度大等優點，在海外債占比達45%，是上月綠債融資額的近4倍。根據財聯社報道，央行已將“三道紅線”試點房企商票數據納入其監控范圍。

圖：2020年5月-2021年5月融資額及平均利率

從購房者融資來看，6月貝殼監測的72城主流首套房貸利率5.52%，二套利率5.77%，分別較5月上浮5個、4個基點；房貸平均放款周期50天，較上月延長2天。二套房貸在多城出現延貸、停貸等現象，主要因部分銀行主動調整信貸投放速度。繼打擊消費貸、經營貸違規入樓之后，廣深發布對融資擔保類公司的監管，監管對象擴展到非銀行金融機構。

圖：貝殼72城主流房貸利率走勢

從成交量來看，2021年1-5月，全國100個大中城市土地成交建面3.9億平，同比減少19%。分類型來看，呈現“宅地和商服降幅較大”的態勢，宅地、商服用地成交建面同比跌幅分別為22%、24%，工業、其他用地同比分別減少15%、14%。

從成交價來看，2021年1-5月，宅地、商服、工業、其他用地成交樓面價同比增幅分別為31%、24%、12%、20%。

從兩集中22城首批地塊成交情況來看，無錫、成都、杭州、南京、寧波、廈門、合肥、北京、重慶、沈陽10城溢價成交占比過半，其中南方城市占8成，北方城市中僅北京、沈陽入局，沈陽呈現冷熱不均態勢，溢價成交占比56%，流拍占比12%。長沙、上海、長春、武漢、濟南、鄭州、青島7城底價成交占比過半，其中多城為北方城市，位居南方的上海底價成交地塊多為安置房用地或租賃用地。

TOP30房企在22城共摘294幅宅地，占全部地塊比重超四成。頭部房企表現尤為突出，其中融創、萬科、保利拿地量均超20幅。萬科、保利、華潤、龍湖等房企在多城均勻布局，以分散風險；融信、龍光等集中在優勢區域布局。

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根據方升公布的150家產業園區企業數據，去年產業園區行業營業收入接近萬億，TOP10占比不斷提升；凈利潤超千億，TOP10占比微降；營業收入TOP10企業主要集中在華東、華南區域。

資料來源：國新未來科學技術研究院整理

資料來源：國新未來科學技術研究院整理

結合產業園區企業新增項目的布局區域和相關國家政策，在省/直轄市層面，產業園區企業可重點關注廣東、江蘇、浙江、上海、四川；在城市層面，重點關注已發布都市圈規劃的南京、上海市中著力打造社會主義現代化建設引領區的浦東新區以及五大新城（嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯）、濟南新舊動能轉換起步區（濟陽、歷城部分街道）。

本文節選自國新未來科學技術研究院撰寫的《2021年上半年產業地產研究報告》作者：國新未來科學技術研究院研究員  朱蓉蓉